不動産投資の現状とメリット・デメリット!

テレビのCMで不動産投資をする若い女性を見て、本当に一般人でもできるのかなと、疑問に思ったことはないでしょうか。不動産投資と言えば、事業に成功した人が余剰資金で投資するイメージがあります。会社員でも不動産投資は可能なのでしょうか?どんな人がどのような投資をして、どれほどの収益が見込めるのか、投資のメリットとデメリットについてご一緒に見てみましょう!

不動産投資の現状を探る!

実際にどのような職業で、いくらくらいの年収の人が、どのような物件を、どれくらいの規模で運用しているのでしょうか。野村不動産の2018年の統計から、近年の不動産投資について、読み取って見ましょう。

参考資料:https://www.nomura-re-hd.co.jp/cfiles/news/n2018061801441.pdf

不動産投資をしている人は?

野村不動産の2018年の統計資料では、不動産投資をしている人の職業の46%は会社員で、会社役員の8.4%を入れると、約半数以上がいわゆるサラリーマンで、富裕層の経営者をしのいでいることがわかります。

不動産投資をしている人の年齢は、30代が8.8%とさすがに少ないですが、40代が31.4%、50代が36.3%、60代が22.1%で、働き盛りの人の占める割合が多くなっています。また、年収は1000万以上が半数を超えていますが、2割弱が800万までとの統計が出ています。年収800万円までもできるという統計結果に、不動産投資が現実味を帯びてきます。

どんな物件を運用しているの?

現在不動産投資をしている人が、実際にどのような物件に投資しているのかが気になりますね。4物件以上所有している人は全体の4割ですが、1,2物件の所有者が4割半います。身近な投資目的に不動産を選んだ人がこれだけいるというのは意外な数字です。また、5物件以上の多くの不動産を所有している人の割合は、全体の約3割にとどまります。

それでは、どのような物件を実際に運用しているのでしょうか。複数回答ですが、一棟アパートが一番多く5割弱、ワンルーム・マンションが3割半、次に多いのが、一棟マンション、戸建、ファミリー・マンションなどです。そして、一棟ビルは回答の約8%、海外不動産は3.4%と意外と少ない値です。

不動産投資の今後をどう見る?

ゼロ金利時代の資金運用のため、今後どのような投資を考えているかのアンケートでは、不動産投資が1位で、次に株式と投資信託となっています。国際や外国為替、外貨預金は意外と人気がなく、仮想通貨を下回っています。今後、どのような不動産運用が人気となるのか、現在運用している人は将来性をどう見ているのか気になるところです。

不動産投資に人気のエリアは?

アンケートでは、不動産の購入で重視する点の1番が立地エリアです。次に利回りや価格、そして、築年数や駅からのアクセスが挙げられています。物件購入の人気エリアは東京都心が1位で、神奈川、千葉、埼玉と続き、大阪、京都、愛知、兵庫は10%代からそれ以下と低く、東京中心の不動産人気が健在です。

今後の不動産をどう見る?

実際に不動産投資をした人の約8割が、不動産投資をして良かったとの回答がありますが、気になるのは東京オリンピック以降の不動産投資の将来です。約4割の人が、買い時は終わったと感じており、また、1年後の価格の見通しでは、約半数の人が横ばいと予想しています。

不動産投資の収益と費用

実際に不動産投資は儲かるのでしょうか。マンションやアパートの賃貸で得られる収益は、物件のエリアやグレードによりかなりの差があるようです。不動産収益は、物件保有数や空き室数により異なり、ローンの返済や利息、修繕費などに支出も考慮しなければなりません。それでは、不動産投資にはどのような収益と費用が発生するのでしょうか。

不動産投資の収益

家賃収入は、家賃の金額と空室状態で異なってきます。家賃を周辺地域の平均より高く設定すれば空き室率が増え、安く設定すれば利益率は低くなります。賃貸で一番大切なのは、できるだけ空き室率を抑え、ゼロ収入の部屋が出ない工夫です。それでは、不動産投資にはどのような費用が発生するのでしょうか。

不動産投資の収益と費用

購入時の支出としては、物件の頭金、不動産の仲介手数料、印紙税、不動産の保険、物件の登記費用、取得税、借入金、借入金の保険加入費などが必要です。また運用時には、固定資産税、不動産所得税、ローン返済の費用、修繕費、管理費が発生します。個人で運用する場合は広告費、委託する時は仲介手数料も考慮しなければなりません。家賃収入から経費を引いて、空き室リスクを考慮し、年間の収益を試算することが大切です。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産運用の魅力は、少ない資金でも始められることです。若い間に投資として頭金で購入して、定年までにローン返済を済ませ、その後の家賃収入を老後の資金にすることができます。しかし、物件の経年劣化や地域の人口変動があるため、将来の収益予想も難しくなっています。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとデメリットについてみてみましょう。不動産投資は、生命保険としても利用できます。融資を受ける時に、団体信用生命保険に加入すると、ローンの借主に不幸があった場合、残金が保険で支払われます。家族に返済義務がかからず、不動産と月々の家賃収入を残すことができます。

節税対策としてのメリットでは、年収から不動産関連の費用を差し引いて、課税対象額を低くし、納税額を抑えることができます。確定申告で、不動産の減価償却費や修繕・広告費、仲介手数料などを申告すれば、給与から源泉徴収で引かれた税金の一部を取り戻すことができます。ちなみに、建物の償却年数で木造アパートは22年、鉄筋コンクリート(RC)は47年の減価償却ができます。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとしては、近年の自然災害があります。また、地方の空き家率が高くなっており、購入した賃貸物件に人が入らないという状況が予測されます。外国人労働者の増加で、外国人居住者とのトラブルによる管理の難しさや、オリンピックなどのイベント後のバブル崩壊のリスクも考慮しなければなりません。

一方、年収900万を超える人は、33%から45%の累進課税がかかりますが、不動産運用の借入金や経費をマイナス計上するメリットがあります。しかし、本業の仕事をしながら賃貸の管理から税金までをこなすことは、かなりの仕事量となります。専門の仲介業者を利用し、運営の委託、税金面のアドバイスを受けている人も多いようです。不動産投資では、仲介業者の選択も重要なポイントと言えるでしょう。

まとめ

低金利時代の資産運用に、外貨や株式よりも不動産投資に人気が集まっているようです。現在、現役の会社員で不動産投資をしている人が増えてきています。

不動産投資には、物件選びや購入時の費用・手続き、運用の仕方や保険、税金対策など、専門的な課題が多くあります。しかし、老後のための資産運用を考えれば、魅力ある投資です。

大手不動産会社から多くの資料や統計が発表されていますので、賢い選択で資産運用をしたいものですね。

ライター:ocplanning

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