マンション経営をする上で注意したい事

マンション経営をする上で注意したい事

資産運用の一つとしてマンション経営をするというのは、一昔前ではハードルが高かったように思えますが、ここ数年で窓口も増えて個人事業主として参加しやすくなってきている印象があります。節税対策や高い利回りが期待出来るなど、資産運用でお金を増やしたいと思っている人には魅力的な投資先にも見えることでしょう。しかし、あくまでも理想的な運用をした場合であって、すべてのケースでうまくいくという事ではありません。

この記事では、マンション経営において注意しておきたいリスクなどを紹介してきます。

税金関連での注意点

マンション経営においての失敗談として良く目にするキーワードが「税金対策」です。マンション経営においては、設備投資などでかかる費用を課税対象額から経費として差し引くことが出来ます。この点を謳い文句にしてマンション経営に勧誘された場合には注意が必要です。マンション経営において、税金関連の知識を正しく持っていないと思わぬ落とし穴にはまることもあるので、注意しましょう。

設備投資費として経費が計上出来るのは最初の数年だけ

設備投資費を経費として差し引く場合、設備機器の価格を減価償却期間で除した金額を計上することが出来ます。しかし、減価償却期間が過ぎてしまった設備に関しては、その後の期間を経費として計上出来なくなり、課税対象額がその分アップしてしまいます。

短期的な節税対策にはなっても、長期的な目線で見ると負担する経費の割合の方が高くなってしまうという理屈です。

都市計画税や固定資産税の対象になる

マンションは、所有する不動産として固定資産税や都市計画税の課税対象になるため、不動産価値や土地面積に応じた税金を納めなければなりません。加えて修繕費用の積立金や管理費用などの諸経費もあるので、負担しなければならない金額は思った以上の金額になるはずです。これを踏まえて、適切なマンション経営をしていくための計画や家賃設定をしていく必要があるでしょう。

まずは経営に適した物件であるかを見極める

マンション経営の基本ではありますが、利回りの出る入居率を確保出来なければ意味がありません。多くの物件では、入居率が7~8割程度で利回りが出ると言われているので、気になる物件などを見つけた場合には適切な入居率をキープ出来るかをまず考えた方が良いでしょう。例えば、同じような条件の物件が周りにあれば、どのような条件で運用されているか、入居率はどの程度あるのかなど、事前の情報収集をぬかりなく行うことが重要です。

将来的に変わる環境も考慮する

多くの人が住みたいと考えている環境は何かと考えた場合に、まず周辺環境がいいという事が思い浮かぶと思います。すぐ近くにスーパーやコンビニがある、徒歩数分圏内に駅があるなど、日常的に利用する施設が近くにあるのは非常に魅力的です。

事実そのような好立地条件の物件は家賃が高く、多少物件そのものの条件が悪かったとしても入居率が高い傾向にあります。

開発が進む地域では、短い期間で大幅に周辺環境が変わる可能性があるため、どのように開発が進められていくかを知ることが出来れば、物件選びの大きなアドバンテージになるでしょう。また、近年ではそのようなスポットが閉鎖や閉店・移転することも珍しくないので、その点も考慮しておくと良いでしょう。

管理会社に任せることも視野に入れる

個人経営の場合では、入居者とのやり取りをすべて自分で行わなければならないため、遠方の物件を買ってしまった場合は大変です。いくら有望な物件を手に入れたとしても、管理するのに苦労しなければならなくなるからです。

そんなときは、管理を専門とする会社に委託してやってもらうことを検討すると良いでしょう。利回り自体は多少目減りしてしまいますが、ほぼすべての管理をやってもらえる手間賃と思えば安いものになります。また、管理会社の中でも設備のトラブルにすぐ対応出来る業者と連携しているところを選びたいところです。

前提条件を把握して自分で情報を集める

人に勧められるがままにマンション経営に手を出してしまうと、成功する可能性はほとんどないと言って良いでしょう。なぜなら、本当の優良物件は人に譲ろうとせずに自分たちが独占してしまった方が利益になるからです。

投資先としてマンション経営を検討するならば、まずは適切な投資先を選ぶための知識や、物件の条件などの情報を自分で集めることが重要になります。どのような物件が有料であるかを見極める目を養わなければ、投資を成功させるのは難しいでしょう。

ライター:もんきち

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