実家の土地・家屋を売りたい!不動産売却の進め方

近年、高齢者が死ぬ前に身辺整理をしておく「終活」という言葉を耳にします。

高齢者世帯が増えた現在、本人や子にとって大きい問題の一つは、所有している住まいをどうするかという問題でしょう。

便利の良い都市部への移住や子世帯との同居、老人施設への入居、死亡などにより空き家が増加しています。

今回は空き家となった実家の土地・家屋の売却を例に挙げて、不動産売却の進め方について紹介します。

不動産売却にあたって気をつけること

不動産の売却では様々な手続きが発生しますので、親・兄弟などの協力が必要なこともあります。

売却の決定に至るまでに家族で充分な話し合いをしておきましょう。登記事項証明書で登記記録を確認しておくことも大事です。

登記名義人を確認

例えば家の名義が亡くなった父親名義のままだと売買契約ができないので、誰の名義にするかを決めてまずは所有権移転のための相続登記の手続きを行います。

この手続きは司法書士に依頼することが多いですが、必要な手続きや提出物など不明点については最寄りの法務局でも相談に応じてくれるので、自分で行うこともできます。

その場合、登記申請書や遺産分割協議書などを自分で作成し、関係者の戸籍など指示された添付書類を取り揃えて管轄の法務局に提出します。

受理されれば登記識別情報が通知され、所有権移転手続きが終了します。

住宅ローンの残債を確認

一般的に住宅ローンが残っていても売却はできます。

しかし買主への所有権移転の時に抵当権の抹消登記が必要なので、売却益に充当して物件を引き渡す方法が一般的です。

残債についても確認し把握しておきましょう。

不動産会社を選ぶ

不動産の売却にあたっては、専門の不動産会社に仲介を依頼し手続きを進めるとよりスムーズです。

プロならではの売却に関するさまざまなアドバイスを受けることもできるでしょう。

販売価格の目安とするために、まずは不動産会社に現地調査をしてもらい物件の査定をしてもらいます。

査定は無料ですので、複数の会社に依頼して査定の結果をそれぞれに文書化してもらうと信頼できる会社を選ぶ参考にもなるでしょう。

家屋の老朽化や償却年数で不動産の価値がないと査定された場合は古家付き土地として販売し、買主が家屋解体費用の分の値引き交渉をすることも想定して販売価格を決定してはどうでしょうか。

物件の査定の時に家屋解体費用についても参考までに確認しておきましょう。

不動産会社を確定したら媒介契約を取り交わします。

媒介契約には3種類あり依頼者と不動産会社間の取り決め内容によって契約内容が若干異なります。

不動産会社が売り出す時期や販売活動の方法、報告の義務などについても充分に打ち合わせをしておきましょう。

買主が決定し成約した場合は売却益に応じた仲介手数料を不動産会社に支払います。

手続きを進めるうえで必要な出費額、支払い時期なども確認しておくとよいでしょう。

買主との売買契約と引き渡し

買主が決まったら売買契約の手続きに入ります。

宅地建物取引士より買主へ「重要事項説明書」で物件の現況報告を詳しく説明し、条件に合意があれば売買代金や支払いに関する約定などを盛り込んだ「不動産売買契約書」を取り交わして、買主は指定された手付金を支払います。

引き渡し日を決めたら不動産会社から当日持参する書類などが指示されるので用意しておきます。

固定資産税の精算についても確認しておきます。

引き渡し日には売主、買主、不動産会社、司法書士など関係者による最終確認を行い所有権移転に必要な手続や支払いを行います。

売主は鍵を渡して不動産会社へ仲介手数料の支払いなどをします。

買主からは売却価格から手付金を差し引いた金額を受領し、不動産売買の手続きは終了となります。

不動産売却後は確定申告が必要

不動産を売却したら売却益の有無にかかわらず翌年に確定申告を行います。

居住用の不動産で要件を満たせば3000万円の特別控除の特例を受けて譲渡所得税が軽減されることもあります。

税金は軽減されても不動産売却による利益は一時所得とされるので、特に自営業や国民健康保険・後期高齢者健康保険加入者の場合は、翌年の住民税、社会保険料などに反映されることを知っておいたほうがよいでしょう。

まとめ

誰も住まずに放置された空き家は物悲しい印象さえ受けます。

ほとんどの人は不動産売却を一生のうちに何度もすることはないと思われるので、慣れない手続きに煩わしく難しいイメージを持つと思いますが、長く放置すればするほどさらに複雑な手続きになる場合があるので気をつけましょう。

家族との思い出が詰まった実家だからこそ最後まできちんと責任を持って整理するのが子としての務めかもしれません。

ライター:minaty

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