リスクを抑えて手堅く資産を増やす!不動産投資の魅力と注意点

まとまった余剰資金がある人なら、銀行に預けているだけでは増えないのでもったいないと思うでしょう。しかし、株式などに投資するのはリスクが高いです。そこで、不動産投資を検討してみてはどうでしょうか。株式投資よりもリスクが低く、サラリーマンでも不動産投資をやっている人は多いです。ここでは、不動産投資の魅力と注意点について解説していきます。

なぜサラリーマンでも不動産投資を始められるのか?

不動産はかなり高額であるため、最初から自分は不動産投資とは縁がないと諦めている人も多いでしょう。しかし、一般のサラリーマンでもある程度年収の高い人なら、無理なく不動産投資を始められるのが大きな魅力です。その理由を見ていきましょう。

銀行から融資を受けて投資用の不動産を購入する

不動産投資をする際には、元手を全て自己資金で賄わなければならないわけではありません。銀行から融資を受けることも可能です。家が地主などでない一般のサラリーマンで不動産投資を行っている人の多くは、銀行から融資を受けて得た資金で投資用の物件を購入しています。

ただ、融資の審査では、基本的に年収額が高い人ほど有利です。そのため、平均的な年収額よりも低い場合には、難しいかもしれません。また、審査では信用情報も考慮されるため、これまでのローンやクレジットカードなどの利用状況も影響してきます。年収額が比較的高めで、信用情報が良好な人であれば、無理なく始められるでしょう。

銀行の審査に通らない場合には、信用金庫日本政策金融公庫など、銀行以外の金融機関から融資を受ける方法もあります。貸付条件も銀行と大きな差はないでしょう。ただ、ノンバンクのビジネスローンなどは、あまりおすすめできません。金利が高く、その分だけ利益が少なくなってしまいます。

不動産投資は普段やることはあまりない

投資をやっている人というのは、常に投資のことを考えているようなイメージが強いでしょう。株式投資やFXなどをやっている人であれば、常に相場の動きを気にしています。本格的にやろうとするのであれば、本業との両立は難しいでしょう。

しかし、不動産投資の場合には、サラリーマンとしての仕事をやりながらでも、無理なく行えます。不動産投資では、始めるときには物件を探して購入手続きをするなど、かなり手間と時間がかかります。入居の募集などもしなければなりません。それでも、忙しいのは最初だけです。

既に投資用の物件を購入し、入居者も確保した後なら、ほとんどやることはありません。管理なども管理会社に任せておけます。そのため、毎日残業で忙しいサラリーマンでもできるのです。住人が退居する場合や、新規の入居者がいる場合にあいさつや契約手続きなどが必要になりますが、そう頻繁にあることではありません。

利益を出せる場合と損失が出てしまう場合の違い

不動産投資は、投資である以上は多少のリスクを伴い、場合によっては損失が出てしまう可能性もあります。しかし、やり方によっては、リスクを抑えることも可能です。

実質利回りで考えよう

投資を行う際には、利回りを考えることが大事です。不動産投資の場合には、物件の購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を利回りと考えるでしょう。例えば、2000万円の物件で年間の家賃収入の合計額が200万円なら、利回りが10パーセントといった具合です。

しかし、不動産投資でかかる費用は物件の購入費用の他にも、ローンの返済や修繕費、管理費などがあります。これらを考慮しなければなりません。諸経費を考慮していない利回りを前提に不動産投資を始めると、予想していた収益よりも低い収益しか得られないでしょう。場合によっては赤字になってしまう可能性もあります。利回りを考える際には、諸経費を差し引いた実質利回りで考えることが大切です。

空室が出ることを見越して利益計画を立てる

不動産投資において、非常に悩ましいのは空室のリスクです。不動産投資で大きな損失が出てしまう場合のほとんどは、高い空室率が原因でしょう。逆に言えば、空室が全くなければ、損失が出ることはほとんどありません。不動産投資を行っている人の多くは、極力空室を作らないように工夫を凝らし、努力しています。

しかし、利益計画を立てる上で、長期にわたって空室が全くない状態を想定するのは、現実的ではありません。利益計画を立てる上では、満室を前提とせず、一定割合の空室率を想定しておきましょう。広告などでは、満室が前提の想定収入を表記している場合があるため、注意が必要です。

周囲の環境の変化も考慮しよう

空室率は立地も大きく関係しますが、入居者が特定の層の人に偏っていると、突然空室率が高まる危険性があります。例えば、大学のキャンパスの近くにある物件で、入居者のほとんどが学生というような場合です。キャンパス移転などがあると、一気に空室率が増えてしまうでしょう。そのため、大学のキャンパスが近くにあっても安心はできません。キャンパス移転の可能性を考慮しておく必要があります。1棟のマンションを運用する場合には対策は難しいかもしれませんが、1部屋単位で複数の物件を運用するなら、なるべく地域が偏らないようにするのが無難でしょう。

まとめ

不動産投資は一般のサラリーマンでもできる投資で、それほどリスクも高くありませんが、やり方がまずいと大きな損失を被ってしまう可能性があります。始める際には、空室ができることを見越した利益計画を立てたり、周囲の環境が変化することなども考慮した上で、行うことが大切です。一度に大きな利益を得るのは難しいですが、リスクを回避しながら上手くやれば、長期にわたってコツコツと少しずつ利益を生み出せます。

ライター:housyoku

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