不動産売却の査定で意外に知らないこと

不動産売却の査定で意外に知らないこと
近年地方での空き家率が増えてきました。住まなくなった住居をどうすればいいのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。また、「子供が成長し家を出たので、両親が小さくても便利な所に住みかえたいと言っている」「親が高齢となり、老後の不安で近くに住まわせたい」「安心できる老人介護施設に入居させたい」など、家族の引っ越し、住み替えを考えている人にとり、今の住居がいくらぐらいするのかを知ることは大切です。

売却の第一歩は査定の仕組みを知ることから

このように、様々な理由で売却を考えている人がいると思います。査定は、近くの不動産屋さんに見積もってもらえば簡単なようですが、「相続で地方の実家の不動産を相続したが、地元に戻り住むことはがないので売却したい」「相続したのが、両親がしていた農地や商店、工場の土地建物なので、いったいいくらぐらいで売れるのか相場も分からない」と困っている人も多いのではないでしょうか。ではまず、不動産の査定価格はどのようにして決められているのでしょうか。

査定価格に「仲介価格」と「買取価格」がある

住み替えでも、相続財産の処分でも、不動産の売却で一番始めに直面するのは不動産価格の査定です。「いい物件があるから1日も早く今の家を売って住み替えたい」「相続税の滞納が迫るので今すぐにでも売却したい」と売りを急ぐと、当然、不動産屋さんからの査定価格は低くなります。ここで知っておきたいのは、不動産業者が提示する価格には、「仲介価格」と「買取価格」があることです。

急いで売ろうとすれば査定価格は低くなる

「仲介価格」とは、不動産業者が当該土地建物を売り物件として紹介し、買い手を見つけてきて仲介料を得る場合の査定額です。「買取価格」とは、不動産業者が即日その物件を買い取る時の査定額です。通常、仲介の場合、3ヶ月以内に買主を見つけるのに妥当な価格で査定します。それよりも早く、急いで売りたいといった場合、査定額は当然低くなります。また、一般に「買取価格」は「仲介価格」より安くなります。

あなたの物件はどうやって査定される?

少しでも高く売りたいというのは誰しも思うことです。「仲介価格」と「買取価格」が異なるように、買い手を探す期間によって価格は左右されます。しかし、業者にいくら高い査定価格をもらっても、1年たっても売れないものは売れません。売却や住み替えを決めている人は、焦らずに、売却期間に余裕をもって売りに出すことが大切です。良い買い手が現れるまで待てるということは、売却の強みです。そのためにまずしなければいけないことは、査定の仕組みについて事前に知ることです。

マニュアルにそった計算式の入力による算定

街の不動産屋さんによって査定価格は異なりますが、どの不動産業者も「価格査定マニュアル」に基づいて不動産価格を算出しています。これは、『不動産流通推進センター』という公益財団法人が定めたもので、大手不動産会社もこれに基づき自社マニュアルを作成しています。したがって、どの不動産会社も同様に、査定に際して、依頼物件の最寄り駅からの距離や面積、間取りや築年数、交通の便、立地条件、校区や商業施設などの生活環境など、決められた項目をパソコンに入力して算出するわけです。

流通性を考慮したデータベースに基づく査定

例えば「流通性比率」というものがあり、その物件が売りやすいかどうかも要素に含まれます。標準物件を1.0として、広すぎて売りにくい場合はマイナス、狭くてもその地域でなかなか売りに出ない物件はプラスとされます。このように、膨大なデータに基づき、システムの計算式に当てはめて算出するのですからベースはほぼ同じになるはずです。しかし、実際には複数の不動産会社に同じ物件の査定を依頼した場合、数百万の差が出ることがあります。

なぜ査定価格に違いが出るのか?

担当者の当該物件に「比較する物件」の選び方であったり、流通性の捉え方の違いであったり、買い手を見つける見込みの違いでは不動産の査定価格は変わってきます。担当者がどれくらい地域の事情に精通し、類似物件の動きを把握しているかで、計算式に入力する数値も異なり、見積もりも違ってきます。また、その不動産業者が、どれだけの見込み客を持っていて売りさばく能力があるかで、3ヶ月をめどにいくらで売る自信があるかが異なってくるため、提示される査定価格も変わってくるわけです。

不動産売却は余裕を持って準備をすることから

今、多くの人が住まいの買い替えや故郷の相続財産の売却を考えていることでしょう。そして、時間がないから、情報がないからと、知人や業者任せにすれば、また、急いで売却しなければならない状況に陥れば、大きな損を出してしまう結果となりかねません。自分の大切な財産である土地建物がいくらの価値があるのか、また、それがどのようにして査定されるのかを知っておっことは、たとえ今すぐ売却しなくとも、あなたの将来の人生設計のために非常に役立つことでしょう。

ライター:ocplanning

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