住宅ローンの借り換えについて、知っておきたいあれこれ

住宅ローンの借り換えについて、知っておきたいあれこれ

自宅を購入する時、契約時に現金で全額支払わない限り住宅ローンを組むことになります。その住宅ローンですが、自身やご夫婦で事前に学習しておいて決めたのでしょうか。それとも不動産会社や施工会社の営業マンの提案を受け入れて決めたのでしょうか。

いずれにしても、大半の人が住宅ローンとは長いおつきあいになりますね。、

新聞やテレビのニュースなどで、住宅ローンの金利が下がってきていると知りました。我が家のローンの金利と比べてみるとは、ずっと低いと驚くことがあるかもしれません。

「よし、住宅ローンを借り換えるぞ」と行動を開始する前に、知っておきたいポイントを紹介します。

住宅ローンの借り換えをしたほうがいい人とは

住宅ローンの借り換えをすべき人の条件は以下の3つです。あなたが、この3つに該当するなら、さっそく借り換えに取り組んでください。
 
 ・住宅ローンの残高が1,000万円以上残っている
 ・まだ、返済期間が10年以上ある
 ・現在の金利と借り換え後の金利の差が1.0%以上ある

どの銀行で借り換えるか

銀行、ネット銀行、信用金庫、住宅金融支援機構と選択肢はいろいろです。ネット銀行は、銀行や信用金庫よりも金利が低い場合が多いようです。
仮に1%金利が安いとしたら、2000万円住宅ローンの残額があり、返済期間が25年間だとすると支払総額は352万円も違ってきます。

金融広報中央委員会が運営しているサイト「知るぽると」で、シミュレーションをしてみましょう。(https://www.shiruporuto.jp)このサイトは、日銀が事務局をしています。

ネット銀行は顔が見えない取引なので抵抗がある方人もいるでしょう。でも、ネット銀行の中には、住宅ローンに関しては窓口で対面しながらサポートしてくれる銀行もあります。

銀行に関しては、こんな実例もあります。銀行で借りている分と、住宅支援機構で借入していた分があったとします。「二つともお宅の銀行でまとめてひとつにするので、もともと借入していた方もいくらか下げてほしい」と言ってみてください。交渉次第で今まで借りていたローンの金利を下げてくれる場合もあるのです。

今のところ、ネット銀行より金利の高い銀行ですが、不定期でキャンペーン期間を設け、一時的に金利を下げることがあります。 25日過ぎには、来月の金利がわかるので銀行の方が安心と思う人は問合せしてみてください。

借り換えにかかる費用

借り換えには残念ながら、費用がかかってしまいます。手数料、保証料、団体生命信用保険の料金、その他の事務費用です。

手数料とは、手続きをしてもらう銀行の事務手数料です。この手数料に関しては、銀行の方が安く、ネット銀行は借入額×2.08%というような設定になっている所が多いです。

保証料は、住宅ローンの支払いができなくなったら、信用保証会社が立て替えてくれるための料金です。ネット銀行では、この保証料は不要の所が大半です。

団体生命信用保険とは、ローンの契約者が死亡または高度障害になった時、ローンを支払わなくてすむ保険です。最近は、三大疾病、七代疾病になった時も同様の保障が受けられる住宅ローンができました。

この団体生命信用保険の保険料は、金利に含まれているので無料な銀行が多いようです。

その他、契約書のための印紙税や抵当権設定費用などが掛かります。大体10万から20万円ほどです。

借入金額、ローンの期間、借り入れをする金融機関によりますが、借り換えにかかる費用の合計は50万から100万円ぐらいかかるようです。

返済方法を考えよう

住宅ローンの返済方法に関しては、2点検討しなくてはならないことがあります。1点は返済期間をどのタイプで支払っていくかです。支払いのタイプは、景気によって金利が変動するのでその都度検討するといいでしょう。

2点目は返済方法です。最初に返済方法を決めると最後までその方法で支払う人が大半です。しかし、失業や転職などで収入減になった場合は、変える必要がでてきます。

返済のタイプは、時々チェックが必要です

住宅ローンの返済のタイプは4通りあります。全期間固定金利型と固定期間選択型、変動金利型とミックスローンです。全期間固定金利型には、大きく分けると借り入れの最初から最後まで金利が変わらないタイプと、何年か経った段階で変わるタイプがあります。

段階で変わるというのは、金利が最初から10年は1.8%だったとしたら、11年目から最後までは2.5%になることです。全期間固定金利型は、低成長期に適していると言われています。

期間固定選択型は、2年、3年、5年と言うように契約締結時からその期間だけは、金利が変わりません。固定期間が過ぎると自身で再度、期間固定選択型か変動金利型にするかを決めます。銀行のキャンペーン金利の目玉商品となっています。

変動金利型は、借り入れている間、半年ごとに銀行が金利を見直すタイプです。銀行から、半年ごとに金利が変動したかどうかのお知らせが届きます。もしも金利が高く変動しても支払いに困らないように、5年間は実際支払うローンの額が変わらないことになっています。

更に、無制限に金利が上がらないように、直前に支払っていた金額の25%以上は上げてはいけない住宅ローンの決まりがあります。但し、金利が上がったのに支払額を調整されると、元金が減らず未払い分の利息も積みあがっていきます。最初の設定より返済期間が長くなってしまうので、注意が必要です。

金利の上がった時の説明ばかりしましたが、景気が悪い時は金利が下がるので、返済額も下がることがあります。

ミックスローンは、期間固定選択型と変動金利型を組み合わせたり、期間固定選択型と全機関固定金利型を組み合わせたりすることができます。どういう組み合わせができるのか、その金額の比率も金融機関によって取り扱いが異なるので、きちんと調べてください。

月々の返済の払い方はどちらが得になるか

住宅ローンの払い方を、元利均等返済にするのか元金均等返済にするのかも決めなくてはいけません。元利均等返済を選択すると、毎月の返済金額が一定です。家計の負担は少ないですがトータルすると、元金均等返済よりも多く支払うことになっています。

元利均等返済は利子と元金を一定にするため、支払いを始めてしばらくは月の支払額で利子の部分が多く、ローンの元金の減る部分が少ないからです。

元金均等返済は、毎月の支払額の利子と元金が一緒なので、支払いを始めた当初は支払額が多くなります。でも毎月元金が減っていくのでその分利子も少なくなり、支払う年数がたっていくにつれ、支払わなくてはならないローンの金額は低くなります。

多くの家庭では前者の元利均等返済が選ばれています。夫婦でずっと働いていく予定の家庭では、元金均等返済がいいでしょう。

この2つの方法にボーナス返済を任意で組み合わせることができます。ボーナス月に月々の返済とは別に返済していくことで、月々の返済額が減らせます。但し、ボーナス月には月々の返済とボーナスからの返済で、預金口座からは多額の引き落としになるので注意が必要です。

住宅ローンを借り換えると節約になるでしょうか

金利が低くなることでローンの総支払額がいくら安くなるか、さらに手数料を引いた上で、どのくらい節約になるか計算してみましょう。

住宅ローンの借り換えにはエネルギーがいります。景気の動向も見ながら検討する必要もあります。でも低金利時代の今、銀行などに預けてもお金は増えていきません。大きな節約になる住宅ローンの借り換えは、やってみる価値はあるのではないでしょうか。

ライター:poppo

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